Il quartiere "Tsentral'ny", situato sulla riva sinistra della Neva, rappresenta il nucleo storico della città, essendo composto quasi interamente da edifici risalenti al periodo antecedente alla rivoluzione. Qui sono concentrati un gran numero di musei, teatri e anche uffici amministrativi, oltre ai principali luoghi di interesse turistico del centro cittadino. Molti edifici presenti sul territorio del distretto centrale sono riconducibili al cosiddetto "stary zhiloy fond", ovvero a quei condomini residenziali ormai vetusti che non sono mai stati ristrutturati integralmente dal momento della loro costruzione.

Il mercato immobiliare di San Pietroburgo


In anni recenti alcuni di questi condomini sono stati ricostruiti e convertiti in nuovi complessi residenziali di lusso, e non sono mancati in zona anche progetti di edificazione di nuovi centri direzionali o multifunzionali (a destinazione commerciale). Se nella seconda metà del XIX secolo questa parte della città si impreziosì di numerosi palazzetti che spesso erano dimora di famiglie aristocratiche locali o di imprenditori e diplomatici stranieri, dopo il 1917 anche nel quartiere centrale molti di questi immobili vennero requisiti dai bolscevichi per venir riadibiti ad appartamenti collettivi (le cosiddette kommunal'ki).

Nel corso della Seconda Guerra Mondiale i bombardamenti tedeschi danneggiarono diversi isolati, ma negli anni Cinquanta vennero intraprese diverse opere di risanamento e ricostruzione che implicavano non di rado anche la sostituzione dei vecchi solai in legno con nuovi misti (rafforzati in metallo) o in cemento armato. In quel periodo nelle case venne portato il gas ed il riscaldamento ad acqua andò a sostituire le stufe. Tuttavia, nonostante la significativa mole di interventi, l'identità architettonica e storica del quartiere non vennero, fortunatamente, snaturate anche grazie al fatto che buona parte del patrimonio edilizio è vincolato in quanto riconosciuto monumento di interesse culturale. Non stupisce dunque che il quartiere - fin dalla nascita del mercato immobiliare nel paese - sia stato identificato come uno di quelli di maggior potenziale dal punto di vista speculativo.

Già nella prima metà degli anni Novanta, a pochi mesi dalla Perestroyka, molti investitori stranieri "misero gli occhi" su San Pietroburgo, intuendo subito che la città deteneva un potenziale di crescita dei valori immobiliari eccezionale. La tipologia più ambita era quella degli appartamenti di circa 100 mq - nella maggior parte dei casi si trattava di ex-kommunalki - in posizione fronte fiume.

Gli acquirenti di norma non compravano per risiedere personalmente nell'immobile, ma semmai per darlo in affitto per periodi brevi a turisti e ospiti della città. Di particolare pregio già allora si considerava soprattutto la zona compresa all'interno del cosiddetto "triangolo d'oro" (tra la Neva, la Fontanka, Admiralteysky prospekt e la via Gorozhovaya). Già all'epoca in proporzione i prezzi d'acquisto erano molto più bassi di quelli di Mosca, mentre l'affitto giornaliero o per soggiorni di breve durata di appartamenti "in stile occidentale" in posizione centrale era abbastanza costoso, quindi la rendita locativa poteva raggiungere livelli particolarmente interessanti.

Il periodo di maggiore attività da parte di investitori d'oltre confine in città coincise con il triennio 1993-1995. Questo trend si interruppe bruscamente nel 1998, non solo a causa del noto default economico nel paese, ma anche perché l'instabilità politica e la crisi cecena vennero legittimamente percepite come elementi di rischio ed incertezza. Fu così che nel 1998 molti investitori stranieri "della prima ora" decisero di vendere le loro proprietà temendo un crollo non solo dei valori immobiliari ma della situazione in Russia in generale.

Per alcuni anni la quota di stranieri tra gli acquirenti di immobili in città venne fortemente ridimensionata, ma all'inizio degli anni Duemila, in particolare tra il 2000-2002 la situazione sembrò nuovamente cambiare radicalmente. Difatti a seguito dell'elezione di Putin - che, come è ben noto, è natìo proprio della "città di Pietro" - molti investitori presagirono che nell'immediato futuro questo centro sarebbe probabilmente stato fortemente riqualificato.

Proprio tra la fine degli anni Novanta e l'inizio del nuovo millennio la Banca Mondiale per la Ricostruzione e lo Sviluppo stanziò fondi per diverse centinaia di milioni di dollari per un prestito alla Russia che le autorità federali impiegarono per il restauro del patrimonio storico-culturale e per l'ammodernamento delle infrastrutture cittadine, che in buona parte riguardarono proprio il distretto centrale. Come spesso capita, a seguito di questi interventi i valori immobiliari nelle zone interessate schizzarono verso l'alto, ad esempio a seguito della pedonalizzazione di alcuni tratti precedentemente accessibili alle auto.

Il mercato immobiliare di San Pietroburgo

In quegli anni gli stranieri, tra cui alcuni fondi d'investimento americani e molti investitori privati dall'Italia e da altri paesi europei, tornarono ad investire in modo significativo sulle rive della Neva. Molti acquistavano ampie superfici o interi piani da riconvertire in mini-hotel ed alberghetti economici che permettevano delle buone rendite, a fronte di costi di manutenzione non eccessivamente esosi. Addirittura il New York Times in quel periodo dedicò alla città un articolo dove si sottolineava che "per soli 50.000 USD era possibile comprarsi un pezzo di storia della capitale degli Zar" e a quanto pare non pochi ritennero opportuno seguire il consiglio, sebbene in realtà a quel prezzo risultasse già allora improbabile riuscire a trovare qualche soluzione con vista fiume nel cosiddetto "Triangolo d'oro" compreso tra Nevsky Prospekt, la Neva e la Fontanka. Non è tuttavia un'esagerazione dire che all'epoca appartamenti in vendita a 700-1000 USD/mq in centro non erano una rarità, sebbene nelle zone più ambite bisognava rassegnarsi a spendere non meno di 2500 USD/mq.

Un altro elemento che contribuì ad un ulteriore picco di popolarità della città come destinazione sia turistica che per gli investimenti immobiliari furono nel 2003 le celebrazioni legate ai 300 anni dalla fondazione. In vista di questo importante anniversario molti palazzi storici del centro vennero restaurati e la città scoprì che accanto ad un'innata anima ricettiva e residenziale cominciava a maturarne anche una "commerciale". Fu in quel periodo  difatti che si registrò un forte sviluppo del segmento retail dettato dal crescente interesse di operatori e catene di negozi internazionali che trainò un incremento dei valori dei locali commerciali fronte strada.

Dal punto di vista dei servizi e dei trasporti, il quartiere tra le altre cose è attraversato da 5 linee della metropolitana per un totale di 11 stazioni: Chernyshevskaya, Ploshad' Vosstaniya, Vladimirskaya, Nevsky Prospekt, Mayakovskaya, Gostiny Dvor, Ploshad' Alexandra Nevskogo-1 e 2, Dostoevskaya, Ligovsky Prospekt ed Admiralteyskaya. Dal punto di vista della viabilità è piuttosto congestionato, con frequenti ingorghi nelle ore di punta ed una cronica carenza di parcheggi.


Quotazioni medie attuali nel distretto centrale

Nell'ottica immobiliare, ovviamente sia sul segmento residenziale che degli uffici, a parità di categoria, le quotazioni medie di zona sono tendenzialmente superiori a quelle degli altri distretti cittadini. Stando ai rilevamenti del Bollettino Immobiliare di San Pietroburgo, le quotazioni medie al metro quadro per appartamenti "usati" in vendita oscillano ad oggi tra 120.000 - 140.000 RUB/mq. In media per l'acquisto di un monolocale in condominio non nuovo e non di lusso i prezzi si assestano intorno a 6.000.000 RUB, per un bilocale intorno ai 9.000.000 RUB, per un trilocale circa 11.000.000 RUB.

Ovviamente le statistiche di cui sopra sono meramente indicative: se si intende acquistare un appartamento di classe "business" o "premium" in un complesso di nuova costruzione o recente ristrutturazione bisognerà rassegnarsi ad esborsi che in certi casi potrebbero rasentare anche i 10.000-12.000 EUR/mq.